迄今為止，王健林的萬達生意都在圍繞一個“最大”做文章，而這一切的意圖是在創(chuàng)造一個“大而不能模仿”的生意模式。

6月18日，王健林剛剛在南昌宣布萬達文化旅游城正式動工，一天后又現(xiàn)身北京，宣布了萬達在英國兩筆總額約10億英鎊的投資：3.2億并購英國圣汐游艇公司，和近7億在倫敦核心區(qū)建設超五星級萬達酒店。

萬達的這兩個新動作，一個是繼哈爾濱萬達城之后萬達文化航母的第二次起航，另一個是繼去年9月并購美國AMC影院公司后萬達國際化的又一進展。

25年，70多個城市，100多座萬達廣場，項目上高周轉、快擴張的訂單地產(chǎn)，財務上以住宅、寫字樓的銷售補貼商鋪經(jīng)營——這一國內(nèi)最成功的商業(yè)地產(chǎn)模式造就了令人驚嘆的“萬達速度”，加上其低土地成本的獲取優(yōu)勢，令萬達在地產(chǎn)界的模仿者此起彼伏。

“小萬達”頻現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)界，盡管在全國范圍內(nèi)至今罕逢敵手，但萬達已經(jīng)從中聽到了警訊。

這一次，被媒體冠名為“消費之王”的王健林，野心是打通每個消費環(huán)節(jié)，建造一個集地產(chǎn)、商業(yè)、文化、旅游于一身的逐漸走向國際化的龐然大物。而它最大的特點就在于——取悅政府，同時提升門檻，把模仿者甩在身后。

“公司就像一個城堡，它需要有護城河，不然的話，它很容易被攻破”，按照資深投資銀行人士張化橋的“價值護城河”理論，萬達正在自己修筑的護城河上走的更遠。

打造新的GDP寵物

與“萬達廣場”這一十年來最為成功的綜合體品牌相比，萬達城(全稱“萬達文化旅游城”)體量更大，配備的裝備更多，GDP誘惑指數(shù)也更高。當然，王 健林還做出了一個看起來多余的動作，他讓萬達城中的多項設計、舞臺創(chuàng)意等申請了知識產(chǎn)權。所有的意圖再明顯不過：打造一個受地方政府寵愛的巨無霸，同時把 模仿者甩在身后。

6月18日，總投資近400億元人民幣的南昌萬達城正式動工。這是江西省三十年來投資規(guī)模最大的單個項目，也是目前萬達全國所有項目中投資額最大的一個。

在南昌這個平均房價剛突破9000元大關的中部省會城市，萬達因此獲得了前所未有的優(yōu)惠待遇：除了土地成本大幅降低，南昌市政府承諾優(yōu)先將項目所在 的核心主路九龍湖大道修成通車；為了配合項目的推進，正在規(guī)劃中的南昌地鐵二號線甚至將向南延伸約7.6公里，實現(xiàn)與萬達城的無縫對接。

對于南昌市府來說，以此換來的將是3萬個就業(yè)崗位、每年超過5億元的稅收、一個50萬人口大都市區(qū)的區(qū)域集成效應，“甚至將改變其城市定位，使之成為中國文化旅游名城。”在公開發(fā)言稿中，王健林這樣說。

萬達城——新的GDP寵物讓萬達在與政府的談判中獲得議價的可觀空間。“我們獲得土地的成本比所有企業(yè)要便宜很多，至少便宜一半，而且具有主動權”，王健林說。

就在南昌萬達城奠基前數(shù)日，南昌市國土局以拍賣方式出讓萬達城所在區(qū)域六宗地塊，其中4幅為居住用地，均由萬達系底價獲得，總金額3.4億元，土地單價分別為47萬元/畝，71萬元/畝，68萬元/畝，70萬元/畝。

對于地方政府而言，南昌故事只是開始。公開資料顯示，位于九龍湖新區(qū)的南昌萬達城，總投資額400億，其中文化旅游項目投資210億，占地160公 頃，總建筑面積80萬平方米。加上早前動工的哈爾濱萬達城和將于年內(nèi)開工的合肥萬達城，至此，不到三個月內(nèi)，萬達在三個城市的文化旅游投資已達到900 億。按照王健林的規(guī)劃，無錫、青島、廣州都會按照500公里為半徑，出現(xiàn)在萬達城落地的城市行列。

構建護城河，甩開模仿者

“這是在侮辱我們，會讓我很不高興。”當聽到萬達城是否是萬達廣場的升級版、萬達城是否淪為一場房地產(chǎn)開發(fā)盛宴的問題時，王健林直率展示了他的個 性。盡管萬達廣場是自己最為成功的代表作品，并且仍在加速度擴張，但是，兩三年來，他一直努力尋找一個十年后的主力增長點。他表示，兩者不僅投資規(guī)模和業(yè) 態(tài)完全不同，科技含量更是不可相提并論。

“文化產(chǎn)業(yè)是沒有天花板的，文化旅游未來幾年也許不會達到商業(yè)地產(chǎn)這樣的地位，但十年后將會是整個萬達集團的核心支柱產(chǎn)業(yè)，并成為他人無法模仿更無法超越的一個新的業(yè)態(tài)。”他說。

萬達城，最初的名字擬為“追夢城”，英文“Dream”，取夢幻之意。

由于這個詞在中國、歐美和西亞都被不同公司注冊了，只好取名“萬達文化旅游城”，它是一個包含了大型游樂主題公園、電影娛樂科技、旅游經(jīng)典、舞臺秀等多功能的特大型文化旅游商業(yè)綜合體。

以南昌萬達城為例，項目規(guī)劃有文化、旅游、商業(yè)、酒店、濱湖酒吧街五大內(nèi)容，以室內(nèi)項目為主。其中文化項目包括大型舞臺秀、電影樂園、電影城等，室內(nèi)海洋樂園則由世界著名的美國TVSA公司擔綱設計，是全球規(guī)模最大、創(chuàng)新最多的海洋館。

敢于砸錢是攔截模仿者的常規(guī)武器。王健林擁有很多這方面的記錄。為了調(diào)動萬達城舞臺秀的背景變化，萬達甚至與解放軍總裝備部成立了一個攻關小組，花了一年多時間設計出來300多平米的能夠呈現(xiàn)多種效果的LED屏幕。

而萬達城舞臺的水下推進設備，由于全世界只有一個公司能做，對方把原本1500萬美元的定價抬高到4500萬美元的壟斷價格。“如果2000萬美元的話，可能我們就不會自己研研發(fā)了。”最終，萬達花了好幾年時間、總共投資6000多萬人民幣終于在去年七月自主研發(fā)成功。

簽署排他性的協(xié)議則是攔截模仿者的超級武器。兩年前，萬達電影院線和IMAX公司簽訂協(xié)議，萬達成為IMAX公司在中國的唯一緊密戰(zhàn)略合作伙伴。這一排他協(xié)議的生效雖然曾引起廣泛爭議，但一時間卻形成了“萬達IMAX”品牌的風靡之勢。

在萬達城的設計上，萬達找到了國際上最頂尖的設計師，并都簽訂了排他協(xié)議，保證這些大師在未來的10到15年間只跟萬達合作。

項目創(chuàng)意唯一、設計團隊大師組合、萬達擁有知識產(chǎn)權這三大特點，均具備讓每一個萬達城幾年之內(nèi)處于無法復制的地位。

王健林認為，很多企業(yè)并不具備這樣的資金實力和創(chuàng)新能力。“動輒百億的投資本來已經(jīng)不容易，到了萬達城這個層面，需要到世界范圍去整合藝術大師，調(diào)動演藝人員、電影科技人員，這對企業(yè)來說就更加困難了。

然而，在外界看來，萬達的難以模仿另有秘密。

由于土地成本不高，綜合體銷售型物業(yè)往往能覆蓋整個項目大部分的成本。萬達城一旦開業(yè)、有現(xiàn)金流，持有型物業(yè)又可以向銀行抵押貸款，投資做下一個項目，形成良性循環(huán)。

蘭德咨詢總裁宋延慶認為，萬達模式的成功表面上是產(chǎn)品的標準化，其實背后是現(xiàn)金流的標準化，“學習產(chǎn)品和營銷或許可以，而現(xiàn)金流模式是很難模仿的”。

“拿多大的地，以什么樣的價格拿，什么時候貸款下來，什么時候賣房子——萬達這一套精準的模型誤差能控制在萬元以內(nèi)，而核心就在于土地價格的低廉”，宋延慶說。

在接受采訪時，易居中國執(zhí)行總裁、克而瑞董事長丁祖昱稱，不管王健林承認不承認，萬達城就是萬達廣場的升級版，文化與商業(yè)的融合事實上在萬達廣場就已經(jīng)開始，在萬達城上得到了全面的提升，在這一過程中將電商無法替代的全方位體驗，升級為萬達城最核心的門檻。

“但是，更重要的還是現(xiàn)金流，再好的文化商業(yè)結合模式，如果背后不通過賣住宅賣商業(yè)街回籠資金、平衡現(xiàn)金流的話，萬達城的愿景也將成為無根之木，要 知道萬達商業(yè)地產(chǎn)2012年的總收入也就剛過1000億元，而一個南昌項目就號稱要投入400億元。”丁祖昱對樂居記者說。業(yè)內(nèi)流傳的數(shù)據(jù)表明，2012 年萬達商業(yè)地產(chǎn)合計院線、百貨、酒店等等1000多億的銷售額中，售賣物業(yè)取得的收入份額占據(jù)了9成左右。在南昌的現(xiàn)場采訪中，王健林亦披露南昌萬達城中 會有至少100多萬平米體量的售賣物業(yè)，“中國如今的資本融資渠道與成本，不支持我們做持有。”

在王健林的文化藍圖中，未來萬達城在全國的布局不會超過10個。一個萬達城不只是覆蓋一個城市、一個省，而是要覆蓋周邊好幾個省、半個中國，甚至還有周邊國家，形成一個龐大的文化商業(yè)帝國。

按照萬達的宣傳，到2012年，萬達的文化產(chǎn)業(yè)年收入已經(jīng)達到208億元，成為中國最大的文化企業(yè)。談及接下來的目標，王健林毫不避諱自己的野心：2016年收入達到400億元，進入世界文化企業(yè)前20名；2020年收入800億元，進入世界文化企業(yè)前10強。

宏大的愿景凸顯了“護城河”的重要性，王健林在過去一年中導演了多個跨國大收購，從影院到游艇，加上早已布局的KTV，影視制造等，均是相關的多元 化投資動作，未來某一天，并不排除與萬達城生意產(chǎn)生實質(zhì)性的關聯(lián)。地產(chǎn)商王健林要真正加冕“消費之王”，最大程度從中國的內(nèi)需型經(jīng)濟體轉型中受益，“護城 河”的挖掘雖然費時耗力，但是非做不可。